Czy duża liczba zwierząt w mieszkaniu spółdzielczym i związane z tym liczne skargi sąsiadów mogą doprowadzić do wykluczenia lub wykreślenia danej osoby z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej? Czy spółdzielnia ma władzę wylicytować mieszkanie, choćby własnościowe?
Tę nierzadką sytuację nie normuje zbyt wiele przepisów prawa. Przeanalizujmy sprawę pod kątem możliwych działań organów spółdzielni. Art. 24 § 2 Prawa spółdzielczego brzmi:
§ 2. Wykluczenie członka ze spółdzielni może nastąpić w wypadku, gdy z jego winy umyślnej lub z powodu rażącego niedbalstwa dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Statut określa przyczyny wykluczenia.
STOP!!!
W tym miejscu zapala się lampka awaryjna – czy ten przepis obowiązuje także w spółdzielniach mieszkaniowych – otóż od dnia 9.09.2017 r. odpowiedź brzmi: NIE.
(podstawa: art. 1 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Celowo umieściłem w tym miejscu przepis, którego od prawie 2,5 roku nie można stosować w spółdzielniach mieszkaniowych, bo wielu o tym zapomina i do dziś żąda od spółdzielni mieszkaniowej wykluczenia lub wykreślenia uciążliwego sąsiada z listy członków.
Odpowiadam więc kategorycznie: żaden organ spółdzielni, czy to zarząd, czy rada nadzorcza czy nawet walne zgromadzenie nie ma prawa wykluczyć / wykreślić któregokolwiek członka spółdzielni mieszkaniowej.
To samo odnosi się do wylicytowania mieszkania. Ten używany czasem kolokwializm nie znajduje oparcia w przepisach.
Co więcej, spółdzielnia zasadniczo nie ma też prawa swą uchwałą ograniczyć liczby posiadanych zwierząt domowych, gdyż zbytnio ingeruje to w prawo własności poszczególnych lokali (por. wyrok SR dla m.st. Warszawy z 4 stycznia 2019 r., sygn. akt I C 1234/18).
Problem z uciążliwymi sąsiadami-czworonogami można rozwiązać jedynie na drodze postępowania cywilnego. Podstawą powództwa będzie art. 144 kodeksu cywilnego, czyli zakaz immisji:
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Ocena miary zakłóceń zależy natomiast od ich częstotliwości, pory w ciągu doby, intensywności, skutków dla zdrowia i życia, źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości oraz wartości, jaką społeczeństwu przynoszą owe działania.
Całokształt tych okoliczności decyduje o tym, czy immisje wykraczają ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości czy też nie.
Czego konkretnie mogą domagać się właściciele sąsiednich mieszkań? Przysługuje im roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Może to oznaczać zaniechanie działań wywołujących szkodliwe oddziaływania lub zastosowanie środków ograniczających szkodliwość immisji do ich przeciętnej miary. Czyli niekoniecznie pozbycie się kotów/psów, ale zastosowanie takich działań, które uniemożliwią przedostawanie się fetoru zwierząt do sąsiednich nieruchomości. I choćby jakiś nieprzyjemny zapach nadal się utrzymywał, jednak był on „w granicach normy”, to więcej nie można już żądać od szczęśliwego posiadacza czworonogów. Dodatkowo, jeśli immisje wywołały szkodę, np. koty przewędrowały na sąsiedni balkon i narobiły szkód w kwiatach, poszkodowany może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
Podsumowując: spółdzielnia nie może nakazać członkom powstrzymania się od posiadania zwierząt domowych. Jedynie sąd powszechny może zakazać / nakazać określone zachowanie celem uniknięcia przedostawania się immisji do nieruchomości sąsiednich.