Czy linie energetyczne lub rurociągi przebiegające przez Twoją nieruchomość mogą stać się własnością przedsiębiorcy przesyłowego? Służebność przesyłu to instytucja prawna, która przez lata budziła wątpliwości i kontrowersje. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 roku wprowadza przekończące rozwiązanie i przywraca właścicielom nieruchomości należną ochronę.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo używania cudzej nieruchomości w celu utrzymywania urządzeń przesyłowych takich jak linie energetyczne, gazociągi czy wodociągi. Instytucja ta została wprowadzona do polskiego prawa dopiero 3 sierpnia 2008 roku poprzez dodanie art. 305¹-305⁴ do Kodeksu cywilnego.
Trzy rodzaje służebności w prawie polskim
Aktualnie w Kodeksie cywilnym funkcjonują trzy rodzaje służebności:
1. Służebność gruntowa – mająca na celu zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości władnącej kosztem drugiej obciążonej.
2. Służebność osobista – ustanawiana na rzecz konkretnej osoby fizycznej.
3. Służebność przesyłu – ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własnością stanowią urządzenia przesyłowe.
Służebność gruntowa o treści przesyłowej – kontrowersyjna konstrukcja prawna
Przed wprowadzeniem przepisów o służebności przesyłu w 2008 roku, Sąd Najwyższy stworzył tzw. służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Była to próba wypełnienia luki prawnej, która powstała w związku z dynamicznym rozwojem infrastruktury przesyłowej.
Głównym problemem tej konstrukcji był brak nieruchomości władnącej. W klasycznym ujęciu służebność gruntowa musi służyć konkretnej działce. W przypadku linii energetycznych czy gazociągów służą one jednak całemu przedsiębiorstwu, a nie pojedynczej nieruchomości.
Sąd Najwyższy uznał, że dla dobra gospodarki i społeczeństwa należy dopuscić takie rozwiązanie, przyjmując domniemanie, że każda linia przesyłowa jest powiązana z jakąś nieruchomością wchodzącą w skład przedsiębiorstwa.
Zasiedzenie służebności – najważniejsze wnioski z orzecznictwa
Zasiedzenie przed 2008 rokiem
Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 3 sierpnia 2008 r., przedsiębiorca nabywa służebność gruntową o treści odpowiadającej przesyłowi.
Zasiedzenie po 2008 roku
Natomiast gdy termin upłynął już po tej dacie, nabywana jest właściwa służebność przesyłu.
Brak nieruchomości władnącej
Dodatkowo okres posiadania sprzed nowelizacji dolicza się do czasu wymaganego do zasiedzenia.
Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku
Przez lata właściciele nieruchomości byli na straconej pozycji wobec koncepcji służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 roku zmienia reguły gry, przywracając należytą rangę prawu własności.
Co wynika z wyroku TK dla właścicieli nieruchomości?
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że dotychczasowa praktyka sądowa była niezgodna z Konstytucją RP. Główne tezy wyroku to:
1. Koniec z tworzeniem prawa przez sądy
TK uznał, że Sąd Najwyższy, kreując przed 2008 rokiem instytucję służebności gruntowej odpowiadającej przesyłowi, przekroczył swoje uprawnienia. Sądy nie mogą zastępować ustawodawcy i tworzyć nowych ograniczonych praw rzeczowych.
2. Ochrona przed darmowym zasiedzeniem
Wyrok uderza w mechanizm, który pozwalał przedsiębiorcom przesyłowym na nabywanie służebności przez zasiedzenie bez żadnego wynagrodzenia dla właściciela, opierając się na niejasnych przepisach o służebności gruntowej.
3. Prymat Konstytucji nad interesem przedsiębiorstwa
Trybunał podkreślił, że interes społeczny czy gospodarczy (np. rozwój sieci energetycznych) nie może automatycznie wygrywać z konstytucyjną ochroną własności (art. 21 i 64 Konstytucji). Każde ograniczenie własności musi być jasne, ustawowe i co do zasady odpłatne.
4. Szansa na wznowienie postępowań
Wyrok ten otwiera możliwość wznowienia postępowań dla osób, które przegrały sprawy sądowe w przeszłości. Może stanowić podstawę do walki o odszkodowania, których wcześniej odmawiano, powołując się na kontrowersyjną linię orzeczniczy Sądu Najwyższego.
Termin na wznowienie postępowania
Termin na wznowienie postępowania wynosi 3 miesiące od daty publikacji wyroku, tj. do 14 kwietnia 2026 r.
Nie pozwól, by Twoje prawa zostały pominione
Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. to potężne narzędzie w rękach właścicieli nieruchomości, ale wymaga ono umiejętnego wykorzystania w sądzie. Przedsiębiorstwa przesyłowe z pewnością będą próbowały interpretować przepisy na swoją korzyść, w szczególności wykorzystując dotychczasowe korzystne dla nich orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Jak możemy pomóc?
Kancelaria pomaga właścicielom nieruchomości w sprawach związanych ze służebnością przesyłu:
- Zablokowanie wniosków o zasiedzenie służebności
- Wznowienie prawomocnie zakończonych postępowań
- Uzyskanie sprawiedliwego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości
- Negocjacje stawek wynagrodzenia za ustanowienie służebności
- Reprezentacja w sprawach o odszkodowanie za bezumowne korzystanie
- Analiza stanu prawnego nieruchomości pod kątem istniejących instalacji
Skorzystaj z pomocy prawnej i sprawdź, jak wyrok TK zmienia Twoją sytuację. Zapraszamy na konsultację prawną.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę odmowić ustanowienia służebności przesyłu?
Właściciel nieruchomości ma prawo odmowy ustanowienia służebności przesyłu. Przedsiębiorca może wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie służebności, ale w takiej sytuacji sąd orzeka również o wynagrodzeniu dla właściciela.
Ile wynosi wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Wysokość wynagrodzenia uzależniona jest od wielu czynników, m.in. wartości nieruchomości, stopnia jej obciążenia, rodzaju urządzeń przesyłowych. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.
Co to jest zasiedzenie służebności?
Zasiedzenie to nabycie prawa przez długotrwałe, nieprzerwane korzystanie z cudzej nieruchomości. W przypadku służebności przesyłu okres zasiedzenia wynosi 30 lat dla osób fizycznych lub 20 lat dla przedsiębiorców.
Czy wyrok TK dotyczy tylko spraw przyszłych?
Nie. Wyrok TK daje podstawę do wznowienia prawomocnie zakończonych postępowań, w których zastosowano kontrowersyjną konstrukcję służebności gruntowej o treści przesyłowej. Termin na złożenie wniosku o wznowienie upływa 14 kwietnia 2026 r.
Jakie są podstawy prawne służebności przesyłu?
Służebność przesyłu jest uregulowana w art. 305¹-305⁴ Kodeksu cywilnego. Przepisy te obowiązują od 3 sierpnia 2008 roku i definiują zasady ustanawiania oraz funkcjonowania tego ograniczonego prawa rzeczowego.
Jeśli szukasz wsparcia w bezpiecznym przeprowadzeniu podziału nieruchomości, skorzystaj z pomocy eksperta.
Kancelaria Radcy Prawnego Michała Wardeńskiego specjalizuje się w prawie nieruchomości.
Pomożemy Ci zweryfikować stan prawny domu, przygotować niezbędne wnioski do Urzędu Miasta lub Starostwa i sprawnie przejść przez proces notarialny.
Zadzwoń: 509 465 959
Napisz: kancelaria@wardenski.pl