Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną?

Inwestycje w odnawialne źródła energii, a zwłaszcza w farmy fotowoltaiczne, dynamicznie rosną.

Dla właścicieli gruntów, szczególnie tych o niższej klasie bonitacyjnej lub nieużytkowanych rolniczo, dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę staje się coraz bardziej atrakcyjną propozycją.

Obietnica długoterminowego, stabilnego czynszu dzierżawnego bez konieczności aktywnego zaangażowania jest kusząca.

Jednak diabeł tkwi w szczegółach, a umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną to złożony dokument prawny, którego zapisy będą obowiązywać przez dekady.

Kluczowe jest zrozumienie i odpowiednie sformułowanie najważniejszych klauzul, aby zabezpieczyć interesy Wydzierżawiającego (właściciela gruntu). Poniżej omawiamy trzy fundamentalne aspekty, na które absolutnie musisz zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Klauzula 777 kpc – Twoja Tarcza Finansowa w Umowie Dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Bezpieczeństwo finansowe to podstawa każdej długoterminowej współpracy.

W kontekście umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, kluczowym mechanizmem chroniącym interesy Wydzierżawiającego jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez Dzierżawcę (inwestora) w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (kpc).

• Co to oznacza w praktyce? 
  • Jest to oświadczenie Dzierżawcy, składane najczęściej w formie aktu notarialnego (co jest wysoce rekomendowane!), w którym zobowiązuje się on do zapłaty określonych sum pieniężnych lub wykonania innych obowiązków (np. wydania nieruchomości po zakończeniu umowy) i poddaje się egzekucji komorniczej bez konieczności przeprowadzania długotrwałego procesu sądowego.
• Dlaczego jest to tak istotne?
  • Zabezpieczenie zapłaty czynszu: To podstawowe zabezpieczenie regularnych wpływów z tytułu dzierżawy. W razie opóźnień lub braku płatności, możesz znacznie szybciej wszcząć postępowanie egzekucyjne.
  • Pokrycie podatku od nieruchomości: Umowy często przewidują, że to Dzierżawca ponosi koszt podatku od nieruchomości za zajętą część gruntu. Klauzula 777 kpc powinna obejmować również tę należność, chroniąc Cię przed koniecznością pokrywania jej z własnej kieszeni w razie zaniechania Dzierżawcy.
  • Koszty usunięcia i utylizacji instalacji: To jeden z największych potencjalnych problemów po zakończeniu umowy. Demontaż paneli, konstrukcji wsporczych, okablowania, inwerterów, stacji transformatorowej, a także rekultywacja terenu (w tym usunięcie dróg utwardzonych czy fundamentów) generują ogromne koszty. Poddanie się egzekucji co do obowiązku pokrycia tych kosztów (lub zapłaty kary umownej na ten cel) jest absolutnie kluczowe. Pozwala to na pokrycie wydatków poniesionych przez Ciebie na zastępcze wykonanie tych prac, jeśli Dzierżawca nie wywiąże się ze swojego obowiązku.

Pamiętaj: Treść oświadczenia o poddaniu się egzekucji musi być precyzyjna. Powinna jasno określać:

• Strony (Wydzierżawiającego jako wierzyciela, Dzierżawcę jako dłużnika).
• Zobowiązania objęte egzekucją (czynsz, podatek, koszty usunięcia/utylizacji, ewentualne kary umowne).
• Maksymalną kwotę, do której Dzierżawca poddaje się egzekucji (powinna być realna i uwzględniać potencjalne przyszłe koszty, np. rosnące koszty utylizacji).
• Termin, do którego wierzyciel (Ty) może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności (powinien obejmować okres po zakończeniu umowy, aby móc dochodzić roszczeń związanych z usunięciem instalacji).

Przywrócenie Stanu Pierwotnego – Obowiązek Dzierżawcy po Zakończeniu Umowy

Umowa dzierżawy jest umową czasową, nawet jeśli zawarta jest na 25 czy 30 lat. Kluczowe jest precyzyjne uregulowanie, co stanie się z nieruchomością po jej wygaśnięciu lub rozwiązaniu.

Podstawowym obowiązkiem Dzierżawcy powinno być przywrócenie gruntu do stanu faktycznego i prawnego sprzed podpisania umowy dzierżawy, na jego własny koszt i ryzyko.

• Zakres obowiązku: Zapis ten musi być szczegółowy. Powinien obejmować co najmniej:
  • Całkowity demontaż wszystkich elementów farmy fotowoltaicznej (paneli, konstrukcji, okablowania naziemnego i podziemnego, inwerterów, stacji Trafo, ogrodzenia, systemów monitoringu itp.).
  • Usunięcie wszelkich utwardzeń terenu (dróg dojazdowych, placów manewrowych), chyba że strony postanowią inaczej (np. Wydzierżawiający chce zachować drogę).
  • Usunięcie fundamentów (np. pali betonowych czy stalowych).
  • Utylizację wszystkich usuniętych elementów zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (szczególnie dotyczącymi odpadów).
  • Rekultywację terenu, czyli przywrócenie go do stanu umożliwiającego wcześniejsze lub inne uzgodnione wykorzystanie (np. rolnicze), co może obejmować niwelację terenu, przywrócenie warstwy gleby itp.
• Termin wykonania: Umowa powinna precyzyjnie określać termin, w jakim Dzierżawca ma wykonać te prace (np. 6-12 miesięcy od dnia zakończenia umowy).
• Sankcje za niewykonanie: Należy przewidzieć kary umowne za opóźnienie w wykonaniu obowiązku przywrócenia stanu pierwotnego.
• Zabezpieczenie finansowe: Oprócz poddania się egzekucji (pkt 1), warto rozważyć dodatkowe formy zabezpieczenia wykonania tego obowiązku, np.:
  • Gwarancję bankową lub ubezpieczeniową: Płatną na pierwsze żądanie Wydzierżawiającego w przypadku niewykonania obowiązku przez Dzierżawcę.
  • Depozyt (kaucję): Wpłacany przez Dzierżawcę na początku umowy lub gromadzony pod koniec okresu dzierżawy. Wysokość zabezpieczenia powinna być adekwatna do szacowanych kosztów demontażu i rekultywacji.

Pamiętaj: Koszty demontażu i utylizacji farmy fotowoltaicznej mogą być bardzo wysokie. Brak precyzyjnych zapisów i solidnych zabezpieczeń w umowie może skutkować tym, że po 25 latach zostaniesz z problemem i ogromnymi wydatkami.

Przeniesienie Praw i Obowiązków – Elastyczność i Kontrola Zmian Stron Umowy dot. dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną to zobowiązanie długoterminowe. W ciągu 20-30 lat wiele może się zmienić, zarówno po stronie Dzierżawcy (inwestora), jak i Wydzierżawiającego (właściciela gruntu). Dlatego tak ważne jest uregulowanie kwestii ewentualnych zmian podmiotowych.

• Cesja umowy przez Dzierżawcę (Przeniesienie praw i obowiązków): 
  • Inwestorzy często chcą mieć możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na inny podmiot (np. spółkę celową, nowego inwestora branżowego, fundusz inwestycyjny). Jest to standardowa praktyka biznesowa. Jednak z perspektywy Wydzierżawiającego kluczowe jest:
    • Wymóg uzyskania pisemnej zgody Wydzierżawiającego: Nie zgadzaj się na automatyczną możliwość cesji. Zastrzeż, że przeniesienie praw i obowiązków przez Dzierżawcę wymaga Twojej uprzedniej zgody wyrażonej na piśmie pod rygorem nieważności. Daje Ci to kontrolę nad tym, kto stanie się Twoim nowym partnerem umownym.
    • Solidarna odpowiedzialność cedenta i cesjonariusza: Warto rozważyć zapis, zgodnie z którym dotychczasowy Dzierżawca (cedent) odpowiada solidarnie z nowym Dzierżawcą (cesjonariuszem) za zobowiązania powstałe przed cesją, a nawet przez określony czas po cesji.
• Sukcesja prawna (Spadkobranie): 
  • Umowa powinna jasno stanowić, że prawa i obowiązki z niej wynikające przechodzą na spadkobierców zarówno Wydzierżawiającego, jak i Dzierżawcy (jeśli jest osobą fizyczną lub spółką osobową, której wspólnicy mogą się zmienić). Zapewnia to ciągłość umowy po śmierci strony.
• Skutki zbycia nieruchomości: Co do zasady, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego (stosowanym odpowiednio do dzierżawy), nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Umowa dzierżawy trwa więc nadal. Warto jednak:
  • Zobowiązać Wydzierżawiającego do poinformowania potencjalnego nabywcy o istnieniu umowy dzierżawy i jej warunkach.
  • Zobowiązać Wydzierżawiającego do nałożenia na nabywcę obowiązku wstąpienia we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy.
• Prawo pierwokupu na rzecz Dzierżawcy: Inwestorzy często dążą do zastrzeżenia na swoją rzecz prawa pierwokupu nieruchomości objętej dzierżawą. Oznacza to, że jeśli zdecydujesz się sprzedać grunt osobie trzeciej, będziesz musiał najpierw zaoferować jego kupno Dzierżawcy na tych samych warunkach.
  • Analiza konsekwencji: Zastanów się, czy chcesz ograniczać swoją swobodę dysponowania nieruchomością. Prawo pierwokupu może utrudnić sprzedaż lub wpłynąć na cenę.
  • Warunki wykonania: Jeśli zgadzasz się na prawo pierwokupu, precyzyjnie określ warunki jego wykonania (np. termin dla Dzierżawcy na złożenie oświadczenia, sposób ustalenia ceny – czy ma odpowiadać cenie z umowy warunkowej z osobą trzecią).

Pamiętaj: Elastyczność umowy jest ważna, ale nie może odbywać się kosztem Twojego bezpieczeństwa i kontroli nad własną nieruchomością.

Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną: Podsumowanie i Rekomendacja:

Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną może być doskonałym sposobem na generowanie pasywnego dochodu przez wiele lat. Jednak sukces tej współpracy zależy w ogromnej mierze od jakości i precyzji zapisów umowy dzierżawy.

Omówione trzy punkty – zabezpieczenie finansowe poprzez klauzulę 777 kpc, obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego oraz uregulowanie kwestii zmian stron umowy – to absolutne minimum, które musi być dokładnie przeanalizowane i wynegocjowane.

Pamiętaj, że umowa będzie obowiązywać przez dziesięciolecia.

Dlatego zdecydowanie zalecamy skonsultowanie projektu umowy z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości i umowach dzierżawy pod inwestycje OZE, jeszcze przed złożeniem podpisu.

Profesjonalna pomoc prawna to inwestycja, która ochroni Twoje interesy i zapewni spokojną współpracę z inwestorem na lata.

Masz pytania? Szukasz wsparcia prawnego? Skontaktuj się z naszą Kancelarią!