Planujesz budowę domu i nie masz pojęcia jak ugryźć sprawę pod kątem prawnym? Chcesz aby Twoje interesy były zabezpieczone, a umowa proponowana przez wykonawcę jest zbyt zawiła?
Zachęcam Cię do przeczytania poniższego artykułu, w którym krótko zostanie omówiona tematyka umowy o roboty budowlane.
Umowę o roboty budowlane regulują przepisy kodeksu cywilnego od art. 647 do art. 658, stosuje się do nie niej także odpowiednie przepisy prawa budowlanego.
! Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej.
Umowa o roboty budowlane aby dobrze zabezpieczała interesy stron powinna określać:
- strony umowy,
- przedmiot umowy,
- obowiązki stron,
- wynagrodzenie i płatność,
- terminy realizacji umowy,
- gwarancję,
- materiały i urządzenia,
- terminy i zasady odbiorów,
- odpowiedzialność stron,
- odstąpienie od umowy,
- kary umowne,
- postanowienia końcowe,
Stronami umowy są inwestor (zamawiający) i wykonawca. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej.Przedmiot umowy powinien być precyzyjnie określony. Dobrą praktyką jest odniesienie się w dokumencie do projektu budowlanego (którego kopia powinna stanowić załącznik do umowy). Warto także dołączyć kosztorys budowlany dokładnie precyzujący rodzaj prac, ich koszty oraz rodzaj materiałów.
W umowie o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się do:
- dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu,
- odebrania obiektu,
- zapłaty umówionego wynagrodzenia
natomiast wykonawca zobowiązuje się do:
- wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
- oddania obiektu do użytku.
Należy zwrócić uwagę aby doprecyzować szczególnie takie kwestie jak:
– kto jest odpowiedzialny za dostarczenie projektu budowlanego, na podstawie którego zostaną wykonane prace,
– kto jest odpowiedzialny za uzyskanie pozwolenia na budowę,
– przez kogo powoływana jest osoba nadzorująca dane prace – przez inwestora, generalnego wykonawcę, czy podwykonawcę,
– kto jest odpowiedzialny za dostarczenie materiałów budowlanych na plac budowy.
Rozróżniamy dwa główne rodzaje wynagrodzenia:
- ryczałtowe (płatne z góry) w tym przypadku istotny jest bardzo dokładny opis poszczególnych prac i ich koszt, gdyż co do zasady nie ma możliwości późniejszego modyfikowania wysokości wynagrodzenia wykonawca nie może żądać od inwestora podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w dniu zawarcia umowy niemożliwe było precyzyjne ustalenie rozmiaru prac czy kosztów prac,
- kosztorysowe – ustalane w oparciu o sporządzony kosztorys, w tym przypadku jest możliwa jego modyfikacja na określonych zasadach
Ważne aby w umowie o roboty budowlane doprecyzować terminy robót. Wypisać daty rozpoczęcia oraz zakończenia poszczególnych etapów prac, każdy etap powinien być poświadczony wpisem w dzienniku budowy. Ustalenie wstępnego harmonogramu jest bardzo ważne i pozwala uniknąć opóźnień w pracy.
Ochrona interesów inwestora.
Jak już zostało wspomniane powyżej, im dokładniej będzie określony przedmiot umowy, terminy prac, odbiorów, zasady i terminy wypłaty wynagrodzenia, obowiązki i prawa stron itp. tym lepiej zabezpieczone będą interesy obu stron umowy o roboty budowlane.
Ale co jest jeszcze istotne z perspektywy interesów inwestora?
Inwestorowi zależy przede wszystkim na tym żeby obiekt budowlany był wykonany w sposób prawidłowy oraz “na czas”. Aby zabezpieczyć się pod tym kątem można zastosować kilka rozwiązań, np. gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa, kaucja gwarancyjna, kara umowna, wykonanie zastępcze.
Gwarancja bankowa
Polega ona na zobowiązaniu się przez bank do wypłaty inwestorowi kwoty pieniężnej na wypadek wystąpienia określonej okoliczności po stronie wykonawcy. Pozwala ona praktycznie natychmiast uzyskać żądaną kwotę, jej wadą jest jednak wysoki koszt, stąd nie każdy wykonawca się na takie zabezpieczenie zdecyduje.
Gwarancja ubezpieczeniowa
Jest to zabezpieczenie bardzo podobne do gwarancji bankowej, z tą różnicą że gwarantem jest w tym przypadku zakład ubezpieczeń.
Kaucja gwarancyjna
Polega ona na zatrzymaniu przez inwestora części wynagrodzenia należnego wykonawcy do czasu ostatecznego odbioru robót budowlanych z możliwością jego cyklicznego uwalniania na skutek zaistnienia określonych przesłanek, np. podpisania kolejnych protokołów odbioru robót lub upływu określonego czasu.
Kara umowna
Jest to popularna forma zabezpieczania wykonania zobowiązań o charakterze niepieniężnym, polega na zastrzeżeniu w umowie kar umownych na wypadek opóźnienia lub zwłoki w wykonaniu umowy. Zastrzeżone w umowie kary umowne będą się należały inwestorowi w przypadku niewykonania prac budowlanych przez wykonawcę w uzgodnionym przez strony terminie. Co istotne inwestor nie będzie miał obowiązku udowadniać zaistnienia szkody oraz jej rozmiaru.
Wykonanie zastępcze
Klauzula wykonania zastępczego zawarta w umowie pozwala na zlecenie inwestora podmiotowi trzeciemu wykonanie prac, których wykonawca nie wykonał lub wykonał nieprawidłowo.
Na czym w takim razie zależy wykonawcy?
Podstawowym celem wykonawcy jest sprawne zakończenie wszelkich prac wynikających z umowy oraz otrzymanie “na czas” zadowalającego wynagrodzenia.
Do instrumentów prawnych zabezpieczających interesy wykonawcy należą m.in. gwarancja zapłaty, wstrzymanie wykonania prac, odstąpienie od umowy.
Gwarancja zapłaty
Regulacje zawarte w kodeksie cywilnym przewidują, że wykonawca z momentem podpisania umowy o roboty budowlane nabywa roszczenie o udzielenie przez inwestora gwarancji zapłaty w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.
Wstrzymanie wykonania prac
W umowie można zastrzec prawo do wstrzymania się z wykonaniem prac w przypadku gdy wykonawca podejmie wątpliwość co do dalszego realizowania zobowiązań finansowych przysługujących mu od inwestora. Należy zadbać o doprecyzowania takiego postanowienia, dokładnie opisać przesłanki wstrzymania prac, terminy itd.
Odstąpienie od umowy
W przypadku gdyby inwestor opóźniał się z wypłatą wynagrodzenia wykonawcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 kc, w umowie strony mogą modyfikować lub doprecyzować na jakich warunkach ma się odbyć takie odstąpienie.
Reasumując, jest wiele sposobów aby zabezpieczyć interesy obu stron umowy o roboty budowlane. Najistotniejsze aby wnikliwie i precyzyjnie przeanalizować umowę i wynegocjować jej warunki tak aby były satysfakcjonujące dla obu stron.
Jeśli nie jesteś pewny czy Twoja umowa jest sporządzona w sposób korzystny dla Ciebie lub masz inne wątpliwości w poruszonych kwestiach zachęcam cię do kontaktu.