W realizacji robót budowlanych nieuniknione jest ryzyko wystąpienia wad lub usterek, nawet przy zachowaniu najwyższej staranności. W takich sytuacjach kluczowe znaczenie mają przepisy regulujące odpowiedzialność wykonawcy oraz prawa inwestora (zamawiającego). Skuteczne dochodzenie usunięcia wad ma wpływ na bezpieczeństwo i wartość nieruchomości.
Podstawy prawne: rękojmia i gwarancja wad budynku
Rękojmia za wady fizyczne
- Rękojmia stanowi ustawową odpowiedzialność wykonawcy (przyjmującego zamówienie), uregulowaną w Kodeksie cywilnym.
- W przypadku wad nieruchomości wykonawca odpowiada, jeżeli wada zostanie stwierdzona w okresie 5 lat od wydania obiektu.
- Wada fizyczna to niezgodność z umową — np. brak przewidzianych właściwości, niezgodność z projektem, wada stanowiąca zatajony brak elementów obiektu.
- Inwestor może żądać usunięcia wady, a w określonych przypadkach także obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy — jeśli wada jest istotna.
Gwarancja jakości
- Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy, określonym w umowie lub dokumencie gwarancyjnym.
- Jej okres i warunki (zakres, procedury zgłoszeń, wyłączenia) domu‑mówione w umowie, często przewyższa terminy rękojmi (np. 3, 5 lub nawet 10 lat).
- Gwarancja działa niezależnie od rękojmi — inwestor może skorzystać z obu uprawnień równolegle.
Zgłoszenie wady i obowiązki wykonawcy
Wezwanie do usunięcia wad
- Inwestor powinien niezwłocznie, na piśmie (np. list polecony z potwierdzeniem odbioru) wezwać wykonawcę do usunięcia stwierdzonych wad.
- Roszczenie o usunięcie wady z rękojmi przedawnia się po roku od dnia stwierdzenia wady (ale nie wcześniej niż upłynięcie 5‑letniego terminu rękojmi).
- Wezwanie powinno zawierać: opis wad, podstawę prawną (rękojmia lub gwarancja) oraz konkretny termin usunięcia — adekwatny technicznie i ekonomicznie.
Obowiązek wykonawcy
- Wykonawca ma obowiązek usunąć wady na swój koszt i ryzyko — jeśli wezwanie jest prawidłowe i wada stwierdzona.
- Odmowa jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy wykonawca wykaże, że wada powstała z przyczyn zewnętrznych — np. z winy inwestora lub wad materiału dostarczonego przez niego, o którym wykonawca uprzedził inwestora.
Gdy wykonawca nie reaguje — dalsze kroki inwestora
Wykonanie zastępcze
- W razie zwłoki wykonawcy inwestor może zlecić usunięcie wad innej firmie — koszty ponosi pierwotny wykonawca (tzw. wykonanie zastępcze) na podstawie art. 480 k.c.
- Jednak stosowanie art. 480 w przypadku wad budowlanych wzbudza kontrowersje: przepisy ogólne o skutkach niewykonania zobowiązań (art. 480) mogą mieć ograniczoną możliwość zastosowania w stosunku do rękojmi — szczególnie gdy mamy do czynienia z nienależytym wykonaniem, a nie całkowitym niewykonaniem.
Kary umowne
- Jeżeli umowa przewiduje kary za opóźnienie w usunięciu wad, inwestor może je naliczyć po upływie terminu wezwania.
Dochodzenie roszczeń na drodze sądowej
- Inwestor może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) — np. za straty związane z niemożnością korzystania z części obiektu.
- Dodatkowo może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi (obniżenie ceny, odstąpienie od umowy).
- Jeżeli w umowie ustanowiono zabezpieczenie wykonania (np. gwarancja bankowa, zatrzymanie części wynagrodzenia), inwestor może dochodzić roszczeń na tej podstawie.
Podsumowanie najważniejszych informacji
Inwestor dysponuje silnymi uprawnieniami — przede wszystkim żądaniem usunięcia wad budynku. Kluczowe jest starannie udokumentować wadę i formalnie wezwać wykonawcę do jej usunięcia w adekwatnym terminie. W razie braku reakcji należy natychmiast skorzystać z dostępnych narzędzi prawnych (wykonanie zastępcze, kary umowne, odszkodowanie, zabezpieczenia) w celu ochrony inwestycji.
Co musisz zapamiętać:
- Rękojmia i gwarancja to niezależne podstawy ochrony inwestora: rękojmia ustawowa (dla nieruchomości 5 lat od wydania obiektu) oraz dobrowolna gwarancja z umowy/dokumentu.
- Kluczowe jest formalne, pisemne wezwanie do usunięcia wad: dokładny opis usterek, podstawa prawna (rękojmia/gwarancja) i realny termin. Po zgłoszeniu roszczenie z rękojmi przedawnia się co do zasady po roku, ale nie wcześniej niż po upływie 5 lat rękojmi.
- Wykonawca ma obowiązek usunąć potwierdzone wady na własny koszt i ryzyko — może odmówić tylko, gdy wykaże, że przyczyna leży po stronie inwestora lub dostarczonych przez niego wadliwych materiałów, o czym inwestor był uprzedzony.
- Brak reakcji wykonawcy otwiera drogę do wykonania zastępczego i kar umownych: inwestor może zlecić naprawę innej firmie na koszt wykonawcy oraz naliczać zastrzeżone kary za zwłokę.
- Inwestor może dochodzić roszczeń sądowo i korzystać z zabezpieczeń: odszkodowanie (art. 471 k.c.), roszczenia z rękojmi (obniżenie ceny/odstąpienie) oraz sięgnięcie po zabezpieczenie należytego wykonania (np. gwarancja bankowa, zatrzymane kwoty).
Masz problem z usunięciem wad budynku lub sporem z wykonawcą?
Skontaktuj się z Kancelarią Radcy Prawnego Michała Wardeńskiego – pomożemy przeprowadzić skuteczne wezwanie, ocenić podstawę roszczeń (rękojmia/gwarancja), zabezpieczyć Twoje interesy (kary umowne, wykonanie zastępcze) i reprezentować Cię w negocjacjach lub przed sądem.
Umów konsultację, a wspólnie wybierzemy najszybszą i najbezpieczniejszą ścieżkę do usunięcia wad i ochrony wartości Twojej nieruchomości.