Planujesz przedsięwzięcie budowlane, a może w Twoim bezpośrednim sąsiedztwie ma powstać obiekt produkcyjny, centrum logistyczne lub rozbudowany kompleks gospodarczy? Jednym z najważniejszych i najbardziej zapalnych punktów w prawie budowlanym i ochronie środowiska jest relacja między decyzją o warunkach zabudowy (WZ) a decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU). W praktyce inwestorzy nierzadko próbują omijać rygorystyczne procedury środowiskowe za pomocą tzw. salami slicing. Na czym polega ta praktyka, dlaczego sądy administracyjne uznają ją za bezprawną i jak skutecznie chronić swoje prawa?
1. Decyzja środowiskowa (DŚU) a warunki zabudowy (WZ) – jaka jest kolejność?
Decyzja o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ka) określa, czy na danym terenie – w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – dopuszczalna jest planowana zabudowa oraz jakie parametry architektoniczne i urbanistyczne musi spełniać.
Jeżeli jednak planowana inwestycja zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, inwestor nie może uzyskać warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę bez uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU).
Uwaga-ważne. Decyzja środowiskowa ma charakter rozstrzygnięcia wstępnego (tzw. decyzji związanej). Zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 670, dalej: „ustawa ooś”), wydanie DŚU musi wyprzedzać uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji WZ z pominięciem wymaganej decyzji środowiskowej stanowi rażące naruszenie prawa i skutkuje jej uchyleniem.
2. Kiedy decyzja środowiskowa jest bezwzględnie konieczna?
To, czy dana inwestycja wymaga uzyskania DŚU, wynika bezpośrednio z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Ustawodawca dzieli inwestycje na dwie grupy:
Przedsięwzięcia mogące ZAWSZE znacząco oddziaływać na środowisko (Grupa I). Dla nich przeprowadzenie pełnej oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ) i sporządzenie raportu jest obowiązkowe (np. duże zakłady przemysłowe, obiekty hodowlane o znacznej skali, autostrady, zakłady chemiczne).
Przedsięwzięcia mogące POTENCJALNIE znacząco oddziaływać na środowisko (Grupa II). W ich przypadku organ (np. wójt, burmistrz, prezydent miasta) przeprowadza analizę na podstawie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia i decyduje, czy nakładać obowiązek sporządzenia raportu OOŚ (np. mniejsze zakłady produkcyjne, hale magazynowe, obiekty gospodarcze, utwardzenia terenu o dużej powierzchni).
3. Czym jest „Salami Slicing” (sztuczny podział inwestycji)?
Nazwa tej praktyki wywodzi się z metafory krojenia salami na cienkie plasterki – żaden pojedynczy plasterek nie wydaje się duży, ale w całości stanowią one pokaźną porcję. W prawie inwestycyjnym salami slicing oznacza sztuczne, bezprawne dzielenie jednego, zintegrowanego zamierzenia budowlanego na kilka mniejszych wniosków, w celu nieprzekroczenia ustawowych progów kwalifikujących inwestycję do decyzji środowiskowej.
Jak wygląda to w praktyce?
Inwestor planujący budowę większego kompleksu (np. obiektu produkcyjno-magazynowego wraz z infrastrukturą techniczną, łącznikami, drogami wewnętrznymi i zapleczem), zamiast złożyć jeden wniosek o decyzję środowiskową na całość zamierzenia, składa np. trzy odrębne wnioski o warunki zabudowy
4. Orzecznictwo sądów (NSA) – dlaczego dzielenie inwestycji jest nielegalne?
Zarówno polskie sądy administracyjne (Naczelny Sąd Administracyjny, Wojewódzkie Sądy Administracyjne), jak i Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) nie pozostawiają wątpliwości: sztuczne dzielenie przedsięwzięć jest bezprawne. W nowszym i utrwalonym orzecznictwie NSA jednolicie wskazuje na kryteria niedopuszczalności praktyki salami slicing:
Wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2026 r. (sygn. akt II OSK 1796/24, oraz podobne orzeczenia: II OSK 2149/24 oraz II OSK 2770/24): Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie uznał praktykę salami slicing za niedopuszczalną. Sąd podkreślił, że inwestor nie może dzielić jednego przedsięwzięcia na kilka formalnie odrębnych inwestycji tylko po to, aby uniknąć obowiązków środowiskowych. Jeżeli poszczególne obiekty pozostają ze sobą funkcjonalnie, technologicznie i przestrzennie powiązane, organ ma obowiązek oceniać ich oddziaływanie łącznie.
5. Jakie są konsekwencje „salami slicing” dla inwestora i sąsiadów?
Dla sąsiadów i mieszkańców
Sztuczny podział inwestycji pozbawia lokalną społeczność prawa do udziału w procedurze środowiskowej, zgłaszania uwag oraz weryfikacji rzeczywistego hałasu, emisji pyłów, zanieczyszczenia wód czy natężenia ruchu ciężarowego.
Dla Inwestora
Próba obejścia przepisów środowiskowych niesie ze sobą ogromne ryzyko prawne. Decyzja WZ wydana w wyniku sztucznego podziału inwestycji jest dotknięta wadą rażącego naruszenia prawa. Na skutek odwołania sąsiadów lub skargi do WSA decyzja ta zostanie uchylena.
Jak może pomóc nasza Kancelaria?
W Kancelarii Radcy Prawnego pomagamy zarówno mieszkańcom i właścicielom nieruchomości chroniącym ład przestrzenny, jak i inwestorom dążącym do bezpiecznego przeprowadzenia procesu budowlanego.
Oferujemy:
- Sporządzanie wniosków o uznanie za stronę, odwołań od decyzji WZ oraz skarg sądowych;
- Reprezentację stron przed organami gminy, Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) oraz Sądami Administracyjnymi (WSA i NSA);
- Analizę prawną wniosków o warunki zabudowy oraz decyzji środowiskowych